깡통 전세 피하는 방법 체크 리스트 5가지

깡통전세

깡통전세는 내가 구매하려는 주택 가격 아파트의 주인이 주택이나 아파트를 담보로 대출을 받은 경우 그 대출금액이 세입자의 전세보증금의 합산 금액 80% 이상인 경우 혹은 과도하고 높은 경우를 깡통 전세라고 합니다.

부동산을 담보로 대출을 받았다면 내가 거기에 전세로 들어가게 된다면 만약 집주인이 은행에 대출금을 갚지 않고 나몰라라 한다면? 나의 전세금 또한 날아가버리게 됩니다. 물론 전세로 들어간 세입자의 경우 아파트가 경매에 부쳐졌을 경우 우선 변제를 받을 수 있습니다.

하지만 최우선변제권의 경우 전세금을 모두 지키지 못하고 대출금이 있는 경우에는 은행이 나보다 앞 순위에 있기 때문에 경매금에서 은행이 대부분의 금액을 가져가게 되면 나에게 떨어지는 금액은 원금보다 낮기에 피해가 막심 합니다.

깡통 전세 체크 리스

집 매매금액보다 전세금액이 높은 경우

깡통전세 피하는 법
깡통전세 사고는 시세를 확인하기 어려운 부동산에서 빈번하게 발생을 합니다.

도시형 생활주택, 나홀로 아파트, 빌라, 연립, 다세대주택 등에서 자주 일어나는 이유입니다. 더욱이 피해는 주로 부동산 거래 경험이 적은 신혼부부 또는 20~30년대 사회초년생들에게 일어납니다.

전세 사기를 예방하기 위해서는 임대건물의 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서 등의 각종서류를 확인을 하여야 합니다. 체크리스트로 확인을 해보시기 바랍니다.

깡통전세 체크리스트

1. 공인중개사 사무소 등록증 확인
2. 실거래가 확인하기
3. 등기부등본 확인하기 건축물대장 확인하기
4. 전세보증금반환보증보험 가입하기
5. 계약시 특약문구 넣기
6. 전세가 : 전세가격이 시세 대비 70% 이내로 적정한지 확인하세요.
   근저당권 유무 : 만약 있다면 잔금일까지 전액 상환 및 등기말소 조건을 확인하세요.

공인중개사 사무소 정상등록 확인하기.

먼저 계약하기전 공인중개사 사무소가 정상적인 사무소가 맞는지 확인하세요. 공인중개사 자격증만 빌려주는 책임이 부족한 사무소인 경우도 있고 내가 계약하는 직원이 중개보조원인지 꼭 확인을 하세요. 물론 공인중개사 사무소에 일하는 직원과 만나서 상담을 하고 진행을 할 수 있습니다. 하지만 계약서를 작성하고 도장을 찍을때는 꼭 해당 공인중개사 대표와 계약을 하셔야 합니다.

‘국가공간정보포털’ 또는 ‘지자체 부동산포털’에서 부동산중개업 확인이 가능합니다. 아니면, 해당 시군구 부동산관련 부서로 전화하여 “꼭” 확인하시기 바랍니다.

부동산중개업조회 방법부동산 중개업을 하는 사무소의 경우에 주소 상호명 등록번호 대표자가 일치해야 합니다. 국가정보포털에서 제공해주는 서비스로 공인중개사 사무소가 맞는지 대표자가 맞는지 확인이 가능합니다.

✅국가공간정보포탈 바로가기

실거래가 확인하기

계약하기전에 미리 매매가격과 전세가격을 알아보시는건 당연한것입니다. 가격은 부동산 업자가 제시하거나 집주인이 제시한 금액이 아닌 ‘국토교통부 실거래가 공개시스템’을 활용해 실제 거래된 금액 등을 추정해 보시기 바랍니다. 지금 우리가 들어가야하는 집이 급매인지 싼가격이라고 말하는데 실제로 실거래가를 확인해보니 최근 1~2년 사이에 거래된 금액과 큰 차이가 없거나 시세에 비해 너무 비싼가격을 불렀다가 깎아준다고하고 비슷한 가격을 받는 경우이거나 대략적인 예상이나 계산이 가능하기에 미리 금액을 확인해보시는게 좋습니다.

✅부동산테크 아파트시세 ,실거래가 확인하기

✅국토부 아파트 실거래가 조회하기

등기부등본 열람

계약하기전 미리 인터넷등기소에서 꼭 등기를 확인해보세요 인터넷 등기소에는 누구나 등기를 확인 할 수 있으며, 실소유주가 누구인지 현재 근저당권이 얼마나 잡혀있는지 근저당이 있다면 담보대출이 얼마나 인지 내가 전세가 들어가면 몇 번째 순위인지를 확인 할 수 있습니다.

✅등기부 갑구 : 소유권 상태를 확인가능 압류,가처분,가등기,경매개시등기 등이 있는지 확인
✅등기부 을구 : 근저당권 설정 금액, 임차권등기 확인

등기에는 모든 사항이 포함되기때문에 꼭 확인을 하셔야 합니다. 대략적으로 몇가지 순위를 꼽으셨다면 그 순위에드는 아파트의 등기부등본을 꼭 확인해보시고 거래를 해야겠다는 결정을 내리셨다면 계약 당일에도 한번 더 확인을 해보시는게 좋습니다.

등기부등본에는 해당 부동산의 모든 정보가 포함 되어 있습니다. 가장 중요한 주택담보대출이 있는지 확인이 가능합니다. 근저당이라고 합니다.

그리고 여러 세대가 거주하는 원룸 건물이라면 무조건 확인해야하는게 이 등기부 등본 입니다. 원룸 건물의 경우에는 세입자가 많고 대출이 끼어있는 경우가 대부분 입니다. 이러한 경우에는 원룸건물의 시세에서 근저당 비용을 빼고 내 앞에 들어와있는 세입자들의 보증금을 같이 계산을 해주셔야 합니다.

만약 건물주인이 전세금을 내놓지 않고 대출을 갚지 않아서 원룸 건물이 경매로 넘어간다고 하면 어떻게 될까요?

✅근저당권이 있다면 잔금일까지 전액상황 및 등기말소 조건을 확인하세요

원룸 건물은 실제 시세의 2~30%정도 적은 금액에 거래될 확률이 높습니다. 그렇게 되면 후순위임차권자가 선수위 저당권을 실행한다고해도 챙겨갈수있는 보증금을 적을뿐더러 내 앞의 저당권자와 세입자들이 금액을 낙찰 받아 가기 때문에 늦게 들어간 세입자의 경우에는 보증금을 보존하기가 어렵기 때문입니다. 그래서 부동산에서 문제가 없다 집주인이 문제없다 깨끗하다 라는 말 절대 믿지마시고 꼭 등기부 등본을 열람해 보시길 바랍니다.

등기부등본 열람은 700원 발급은 1,000원 입니다. 천원이니 아깝다는 생각 하지마시고 꼭 확인해주세요.

✅대법원 인터넷등기소 등기부등본 열람하기

전세보증금반환보증 활용하기

전세보증금반환보증은 주택도시보증공사에서 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품 입니다. 보증신청 기한은 신규 전세계약의 경우에는 계약서상 잔금지급일과 전입신고일중 늦을 날로부터 전세계약기간의 1/2경과하기전입니다.

갱신시에는 갱신 전세계약서상 전세계약기간의 1/2이 경과하기전입니다. 대부분의 전세계약이 2년이라면 계약일로부터 약 1년 이내에 가입이 가능합니다.

전세금 반환보증은 단독 다가구 다중 연립 다세대 노인복지주택 주거용 오피스텔 아파트의 경우에 해당이 됩니다.

전세보증금반환보증 금액은 전세 금액이 총 주택 금액의 90%이내인 경우 가입이 가능합니다.

계약 시 특약 문구 넣기

계약을 하는 당일 부동산업자와 집주인과 세입자가 모여서 계약서를 작성하게 됩니다. 미리 계약서를 작성할때 부동산과 집주인에게 해당 특약 문구를 넣어 줄 수 없느냐고 말씀을 하시면 됩니다. 전세 사기도 많고 만약 이 문구를 넣지 않으먄 계약을 하지 않겠다고 말씀 하시면 됩니다.

말하는 타이밍은 계약 전에 미리 말씀을 하셔야 하며 계약 당일에 말씀을 하시면 상호간에 당황할 수 있는 상황이니 꼭 미리 말씀을 해주세요

계약일로 부터 잔금 및 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야 하며, 근저당 포함 다른 대출 설정은 하지 않는다. 이를 이행하지 않을 경우 임대인은 임차인에게 손해배상 배액 배상하고 계약을 해지하기로 한다

계약을하고 확정일자 신고 당일에 집주인이 부동산을 담보로 대출 받는 것을 방지 하기 위한 방법 입니다. 입주일자 다음날까지 등기부등본 유지조건이 확정일자 적용일의 다음날이 되는데요.

다시말해 1월 1일에 확정일자 신고를 하게되면 1월2일에 확정일자 효력이 발휘됩니다. 하지만 집주인이 1월1일에 계약을 한 다음 준비한 서류로 바로 대출을 받아 버린다면 1월 1일에 근저당이 설정되게 되며 근저당은 하루 빠른 은행에 우선권이 부여되게 됩니다.

오늘은 깡통 전세를 피하기 위한 여러가지 사항을 알아봤습니다. 깡통전세뿐아니라 원룸에 세입자로 월세 들어갈때도 필요한 부분이 많습니다.